coupdecoeur.immo - Un projet nommé désir

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Impacts (know more) :

/ Return on investment /

0 % of the project revenue for 5 years.
I.e. in total 0(gross) according to to the project owner’s forecast:
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Targeted return on investment:
+ ... % of your investment in 5 years
(i.e. x... your initial investment in 5 years)
Risk of losing the entire investment. Maximum return on investment: x3.
* Tax: Flat tax of 30% on the profit if you declare your income in France. Otherwise, your local tax law applies.

/ Presentation /

project

Pitch

La Problématique marché 

Pour l’immense majorité des particuliers français, l‘achat immobilier est celui d’une vie. Pourtant, le rapport de force apparaît leur être largement défavorable et ceci pour plusieurs raisons :

  • La difficulté de structuration d’un désir immobilier : Il s’agit d’un processus cognitif individuel nécessaire compte tenu de l’importance à la fois affective et pécuniaire de l’achat. Il permet la projection éclairée de son propre art de vivre au travers de son acquisition immobilière. Pourtant aussi essentielle soit-elle, cette structuration est difficile à établir pour des non-professionnels. En effet, elle combine des éléments affectifs parfois intimes et des spécificités très techniques. 
  • Les difficultés techniques juridiques, financières et l’opacité de la valeur marchande d’un bien,  liées à des transactions importantes défavorisent les acheteurs lors des concrétisations.
  • La multiplication des contrats et dépenses annexes  qui surajoute au stress. Selon les enquêtes la transition résidentielle est la seconde expérience de vie la plus stressante après le deuil.

Le concept 

Coupdecoeur.immo se définit comme un site dédié aux acheteurs de biens immobiliers. La complémentarité et la cohérence des outils et services proposés permettent une régénération significative des conditions de marché. L’inversion des rapports de forces initie des degrés de satisfaction inédits et au-delà une réelle contribution au bien-être général.


  • Coupdecoeur.immo est un outil de structuration de désir immobilier permettant aux acheteurs d’optimiser finement l’adéquation de leur désir et de leurs possibilités. Fruit de 2 ans de R&D, l’outil intègre de façon simple, ludique et pédagogique les 4 caractéristiques qui fondent le « coup de cœur ». Il s’agit : des appétences et des goûts de l’acheteur, des caractéristiques essentielles du bien, de la proximité des commodités et des conditions financières de marché.
  • Coupdecoeur.immo renouvelle la mécanique de rencontres. Le site intègre un outil de recherche automatisée. Cet outil permet d’associer les recherches des acheteurs aux offres des vendeurs qui leur correspondent le plus.  
  • Coupdecoeur.immo permet aux acheteurs l’acquisition aisée des clés techniques, juridiques et financières de la transaction immobilière. L’équilibre de la négociation en est renforcé.
  • Coupdecoeur.immo adresse aux acheteurs une offre ultrapersonnalisée de services annexes à la transaction immobilière. Cette offre  n’est pas anecdotique. Selon les enquêtes la transition résidentielle est la seconde expérience de vie la plus stressante après le deuil (1). Grâce à coupdecoeur.immo, elle est apaisée.

 

  • Coupdecœur.immo initie une nouvelle légitimité de média immobilier : 
    • Aucune commission sur les transactions immobilières n’est perçue par Coupdecoeur.immo. Il peut y avoir des commissions si un vendeur ou un acheteur matche avec un professionnel. Le soupçon de dégradation de la qualité des services au bénéfice d’un profit immédiat de l’intermédiaire en est annihilé. 
    • Coupdecoeur.immo s’inscrit dans le cadre d’une transparence absolue tant sur les conditions de tarification que sur celles de transmission des données des acheteurs : pas de soupçon d’intérêts masqués au détriment de ses membres. 

L’offre 

La plate-forme Web est gratuite pour les utilisateurs

La rencontres immobilières est le fondement même de coupdecoeur.immo,  composé de deux canaux : 

Le canal acheteur, synthétisant l’outil de structuration du désir immobilier : en 4 étapes, l’acheteur définit sa recherche :

  • Paramètres 
  • Critères 
  • Visuels « coup de cœur » sur le mode « swip Tinder» (aspects : façade, cuisine, jardin etc….)
  • Personnalisation des pièces et de leurs superficies …

Tout au long de ce parcours un estimateur calcule le prix du bien souhaité ainsi que le différentiel  par rapport aux capacités de l’acheteur et il suffit de publier.

Le canal vendeur, parallèle au canal acheteur : 

  • Superficies 
  • Critères du bien (caractéristiques & commodités)
  • Photos du bien 
  • Estimation du bien

 Match : le match signale l‘adéquation entre une recherche d’achat  et un bien proposé à la vente. Il est signalé à la fois à l’acheteur et au vendeur. Il ouvre des possibilités de dialogue via la messagerie interne

Les services : 

  • Les modules d’information et de formation offrent des outils de personnalisation, des cours en ligne et des quizz sur l’ensemble des aspects techniques de l’immobilier. 
  • Les modules de référencement partenaires permettent la mise en relation avec des partenaires de confiance sur les aspects annexes à la transaction immobilière (déménagement, financement, assurance, etc…) visant à générer des offres personnalisées.

La communauté

La crédibilité du projet coupdecoeur.immo réside dans la qualité des matchs qui sont proposés aux acheteurs et aux vendeurs. Sans celle-ci, coupdecoeur.immo ne s’inscrit pas en rupture radicale vis-à-vis des autres sites immobiliers. Le corollaire en est l’exigence de capacités d’attraction sur le site d’une communauté très qualifiée d’acheteurs et de vendeurs. 

Génération du chiffre d’affaires

L’essentiel du chiffre d’affaires proviendra des partenaires (déménagement, financement, travaux etc….)…s’inscrivant dans le cadre d’offres connexes à l’immobilier. Il s’agit là de marchés peu identifiés, mais s’avérant colossaux. Ils peuvent être évalués en France à plus de 144 Milliards € auxquels s’ajoute la création de prêts immobiliers pour environ 158 Milliards € par an. Certains de ces marchés n’existent que par la transaction immobilière, tous sont particulièrement actifs à cette occasion.   

La levée de fonds

Retour sur investissement

En échange de votre investissement, vous recevez tous les trimestres une part du chiffre d’affaires de coupdecoeur.immo  pendant 5 ans.
Les investisseurs recevront 4% du chiffre d’affaires pour 300 000  € (maximum) investis. Votre part sera proportionnelle à votre investissement.

Structure

Coupdecoeur.immo est une SAS créée le 05 Septembre 2019  au capital social de 100 000 €. Elle est représentée par Béatrice Proust qui détient 41 % des parts de l’entreprise.

impacts

Positive impacts

Impacts sociaux et sociétaux

Impact choix du particulier

Le marché de l’immobilier apparaît ineffectif en France. Il s’établit à 1,05 million de transactions (2019) alors qu’on recense 3,5 millions d’acheteurs et 2,2 millions de vendeurs.  Il existe un différentiel d’au moins un million d’opérations qui ne se font pas.

Pourquoi ? Car l’intérêt des géants qui structurent le secteur immobilier et entraînent toute l’industrie est clairement la standardisation du marché. Le but est d’accélérer la construction, la rénovation et surtout la vente des actifs, gage de déclenchement de la cascade des commissions.

Pour ce faire :

  • L’ensemble de l’industrie est organisé pour optimiser la rotation des actifs qui répondent à ces critères
  • Des moyens marketing considérables sont mobilisés afin de standardiser le goût des acheteurs vers ce type de biens, ce que nous appelons l’achat par défaut. 
  • A contrario,  les biens moins  normalisés  disposent de peu de visibilité. 

Conséquence : les acheteurs sont formatés pour accepter l’acquisition du même type de bien au détriment de leurs désirs profonds. Ils deviennent ainsi interchangeables. Dès lors, il est relativement aisé pour des professionnels de déclencher les achats d’urgence en jouant sur la relative pénurie de biens normalisés.

Autre conséquence, un nombre significatif de biens qui correspondraient pourtant aux désirs d’acheteurs ne trouvent pas preneurs ou sont absents du marché par auto-limitation des vendeurs. 

Bien sur, ces logiques ne sont pas absolues, elles dépendent aussi de la localisation du bien et de leur état, de la réglementation etc …. Néanmoins,  elles impactent de façon diffuse une majeure part du marché du logement. Le résultat est là : il est ineffectif. 

S’inscrivant dans sa logique profonde coupdecoeur.immo contribue à briser les biais cognitifs qui corsètent le marché.  Son outil de structuration du désir immobilier permet aux acheteurs de construire une projection de leur art de vivre. Ils prennent infiniment mieux conscience de ce qu’ils veulent en fonction de leurs possibilités.  Ces projets qui impliquent précisément l’appétence et l’affectif ne sont pas toujours en adéquation avec l’offre standardisée. Coupdecoeur.immo intègre le marché des biens plus atypiques qui restent largement cachés et sous-optimisés. La force du numérique en permet la rencontre immobilière qui, il y a quelques années, aurait été impossible. 

Il s’ensuit une bien meilleure fluidité du marché immobilier dans un sens plus équilibré entre acheteurs et vendeurs.  

D’où plus de transactions, et (beaucoup) plus de satisfaction que ce soit côté acheteurs ou côté vendeurs. 

La reprise en main de leurs achats par les consommateurs est déjà perceptible.  Il s’agit d’un mouvement sociétal de fond, extrêmement puissant.

Impact pouvoir d’achat 

Véritable carburant du marché actuel les commissions d’agences immobilières sont importantes : 5 % soit 11 800  € en moyenne  par transaction.

En favorisant l’achat entre particuliers donc, dans la grande majorité des cas, sans agence, dès la première année ce sont 63 millions € que les particuliers épargneront.

En 2025 il est possible d’imaginer 764 millions de commissions rendus aux particuliers grâce à coupdecoeur.immo. Le pouvoir d’achat est restitué aux consommateurs avec coupdecoeur.immo.

Impacts économiques

A l’horizon 2025 il est prévu la création de 110 emplois auxquels il est possible de rajouter 

103 “coach immo” indépendants sous-licence. Ces prévisions peuvent paraître très ambitieuses. Elles ont un précédent :  dans le cadre de l’Etude Immobilière Yves Gillet a pu créer 170 emplois apprenants entre 2001 et 2017 et il ne disposait pas, alors, des possibilités disruptives actuelles de l’Intelligence  Artificielle.

Par ailleurs, les économies de frais d’agence ont des impacts indirects non négligeables en termes d’emplois car ils permettent une meilleure mobilité géographique des particuliers d’où une meilleure adéquation de l’offre et de la demande d’emplois.

Par ailleurs en partenariat avec des acteurs locaux, les “coach immo” dans les territoires pourront placer les prestations additionnelles des prestataires de circuits courts  (autres que agences immobilières et mandataires). Il s’ensuivra des effets de contribution à la revitalisation des petites villes (10 à 50 000 habitants) et des communautés d’agglo rurales. 

Impact environnemental 

Les préoccupations environnementales constituent aujourd’hui un critère important dans le choix du logement. Ainsi selon une étude Harris Interactive de 2020, la possibilité d’adapter son logement en fonction des préoccupations écologiques devient le 2ème critère le plus important pour 85% des sondés.

Coupdecoeur.immo comptera l’appli du gouvernement maprimerenove.fr parmi les services mis à disposition de la communauté.  Elle permet en quelques minutes de faire le diagnostic énergétique de son logement et demander les primes relatives aux travaux immobiliers de transition énergétique.  

Selon les prévisions de transactions qui seront conclues sur coupdecoeur.immo, on peut estimer que ce partenariat impliquera l’obtention de 60 k€ de subventions dédiées aux préoccupations environnementales dès 2021. Ce chiffre grimpera à 200 k€ en 2022, 300 k€ en 2023, 500 k€ en 2024 et 700 k€ en 2025. Ces chiffres sont calculés sur les moyennes d’aides par rénovation. Mais il est notable que la transition immobilière est un vecteur majeur de travaux et de rénovation urbaine. Le partenariat permet de favoriser la transition énergétique en l’inscrivant au cœur de ces travaux et rénovation qui seront réalisés à cette occasion. En effet la prime est, en soi, suffisamment attractive pour inciter les particuliers à l’utiliser en initiant les aménagements  visés

strategy

Strategy

Un concept inscrit au cœur des nouvelles tendances sociétales

Le grand basculement

C’est maintenant acté depuis plusieurs années : de figurant et passablement informé, grâce au numérique, le consommateur est devenu acteur et libre. Les succès entrepreneuriaux engendrés depuis les débuts de la grande mutation technologique (2006-2007) en sont la conséquence. Ils sont sans appel : c’est la qualité de la relation avec les consommateurs qui fonde aujourd’hui la valeur d’une entreprise. 

Depuis quelques dizaines de mois, la logique de transfert de pouvoir des vendeurs vers les consommateurs s’accélère. Elle est largement impulsée par un contexte de défiance de plus en plus généralisé vis-vis des entreprises. Ces dernières, sont, en effet, fortement soupçonnées d’influence illégitime sur la consommation via la mise en œuvre de techniques marketing sophistiquées. 

Le développement spectaculaire d’une application telle que Yuka en est représentative. En 3 ans, elle aura conquis plus de 12 millions d’utilisateurs. D’une ergonomie ultra-simple, elle permet de se renseigner sur la nocivité des produits de consommation courante notamment ceux proposés par les industriels. Ces derniers ne disposent plus de la confiance à priori des consommateurs.

Synthétisant ces tendances, le rapport Trustpilot et Canvas8 2020 révélait un recul global de 11% de la confiance accordée aux marques par les consommateurs français, anglais et américains.

Le baromètre Edelman 2020 précise,  que dans un contexte de défiance généralisée, « les français n’hésitent pas à prendre leur futur en main en recourant eux-mêmes à de nouvelles formes d’engagement (…) ou le développement de nouvelles formes d’expression ».    

Dans les années à venir, le désir particulier du client va de plus en plus s’imposer à l’offre. Aux vendeurs de savoir y répondre. Henry Ford meurt une seconde fois. 

Coupdecœur.immo, au coeur des nouvelles tendances d’achats immobiliers….

L’achat immobilier demeure pour les français d’une importance capitale. Pour plus de 70 % d’entre eux (selon le baromètre Harris interactive 2019), il s’agit de l’objectif d’une vie, tandis que 72% estiment qu’il faut absolument être propriétaire avant la retraite, 43% jugent même que l’on n’a pas vraiment réussi sa vie si l’on n’obtient pas ce statut.

De fait l’achat immobilier va bien au-delà des murs et des commodités. Il s’agit dans l’imaginaire populaire de l’écrin au sein duquel les français construisent leur bonheur. 

Pour autant le secteur n’échappe pas au sentiment de défiance généralisé, il le touche même particulièrement. L’achat immobilier est, ainsi, une source d’angoisse pour une majorité de français et 72% avouent leur crainte de ne pas pouvoir trouver le logement correspondant à leurs attentes. Ils sont 40 % à avoir une mauvaise image des professionnels de l’immobilier et ne font d’ores et déjà plus appel à eux. De fait, selon une étude Opinionway Homeagency de 2020, 62 % des français sont prêts à se passer d’un agent immobilier et opter pour une plateforme 100 % digitale. Ces évolutions traduisent une véritable rupture de confiance. 

Sources infographie: Harris Intercative 2019, Ifop 2018, Meilleurtaux.com 2019, Observatoire du moral de l’immobilier Logic Immo 2019

Comme dans un cadre sociétal plus général, on assiste à une volonté forte des français de reprise en main des fondements mêmes de leurs choix immobiliers. Et ce, précisément, car il s’agit de l’achat d’une vie. 

Ainsi le site leader d’annonces immobilières n’est autre que leboncoin.fr (site particuliers et professionnels) : c’est à dire, un site généraliste « brut et simple » moins suspect de se prêter aux stratégies de séduction sophistiquées des géants de l’immobilier. Il dépasse aujourd’hui largement les « pur-player » historiques tels se loger.fr ou logic-immo, qui apparaissent trop liés aux agences traditionnelles.  

Encore plus représentative, la hausse des annonces de recherche d’achats immobiliers (et non pas de ventes) déposées, précisément, sur leboncoin.fr.  Il y a 3 ans, on ne comptait que 5 000 annonces de ce type par mois. Aujourd’hui elles sont 15 000. La qualité de leur contenu reste variable et sans doute pas assez structurée pour être percutantes, mais la démarche est là. Elle traduit un mouvement certes encore jeune mais s’inscrivant dans ces logiques sociétales beaucoup plus globales d’implication proactive de l’acheteur.

Le site Coupdecoeur.immo s’exprime très précisément au cœur de cette tendance. Il est même conçu pour contribuer à en amplifier l’intensité. En offrant à l’acheteur une projection claire de son art de vivre dans le cadre de sa recherche immobilière, l’outil de structuration du désir immobilier permet une description aboutie du bien recherché. Associé à l’outil de recherche inversé, il permet des matchs précis. L’acheteur reste proactif, mais la démarche est infiniment plus qualitative et efficace que celle initiée par leboncoin.fr. Elle a vocation à se diffuser par capillarité au cœur des territoires.

Le nouveau pacte de confiance, gage de sérénité des acheteurs….

D’une façon plus globale, l’introduction par coupdecœur.immo d’un nouveau pacte de confiance avec les acheteurs permet de répondre point par point à leurs inquiétudes et ainsi à contribuer à initier une nouvelle sérénité. En effet, selon les français : 

  • La commission à la réalisation de la vente est depuis des décennies le moteur économique essentiel de toute l’industrie immobilière.  Du point de vue de l’acheteur particulier, elle introduit un soupçon quasi irréfragable vis-à-vis des professionnels.  Celui de privilégier la rotation des actifs rémunérateurs au détriment des attentes profondes des acheteurs. Ce sentiment est aggravé par l’opacité de ces commissions, jugées de toute façon trop importantes par la majorité des français.  

Coupdecoeur.immo ne prend aucune commission à la réussite de la vente immobilière c’est là, la meilleure garantie de son positionnement essentiellement qualitatif 

  • Selon une étude Accenture Stratégie de 2018, une nette majorité (82 %) des consommateurs français indique qu’il est extrêmement important que les entreprises protègent la confidentialité de leurs informations personnelles. Il en résulte des interrogations vis-à-vis des sites notamment immobiliers collectant des données personnelles.  

Le nouveau pacte de confiance engagé par coupdecoeur.immo auprès de ses membres actifs et de ses partenaires impliquera la plus parfaite transparence dans le traitement des données. Soucieux d’aller au-delà des normes édictées par la CNIL, Coupdecoeur.immo s’engage notamment à valoriser l’accord explicite, spécifique et non ambiguë des particuliers avant toute exploitation des données personnelles et à veiller à leurs contreparties.  

  • L’ensemble de l’industrie immobilière déploie des efforts marketing colossaux afin d’orienter les consommateurs vers des produits standardisés, gage d’économie d’échelle. Ces logiques marketing sont soupçonnées de dissoudre la part d’authenticité permettant le véritable coup de cœur. Celui qui fait toute la différence lors de l’achat d’une vie. D’où la crainte prégnante d’être influencé par l’extrême sophistication de ces techniques et de procéder à l’acquisition d’un bien sans âme, ne correspondant pas à ses désirs profonds. 

L’ensemble du processus coupdecoeur.immo a été conçu pour valoriser les projets d’achats, résultats de l’outil de structuration du désir immobilier. C’est la meilleure garantie que les matchs sont fondés sur les désirs profonds des acheteurs . Par ailleurs si coupdecoeur.immo référence un certain nombre d’annonces de professionnels, les acheteurs et les vendeurs ont la possibilité expresse et explicite de les exclure du moteur de recherche. Ces biens ne seront, dès lors, pas susceptibles d’un match avec leur propre recherche.  

  • L’opacité des techniques de référencement et de marketing ne permet pas d’identifier certains logements de qualité, masqués par la médiatisation des programmes « à écouler ». D’où des craintes de ne pas pouvoir trouver le logement qui pourtant correspondrait à leurs désirs profonds. 

Le moteur de recherche inversé ainsi que la démarche essentiellement qualitative du site coupdecoeur.immo permettent de signaler à l’acheteur tous les biens correspondant à leurs projets. Ceux-ci sont hiérarchisés selon le seul critère de concordance avec leur désir profond. Celui-là, tel qu’il s’exprime dans le résultat de l’outil de structuration du désir immobilier. Il n’existe et n’existera aucune offre « premium » faite aux agences qui « remonterait » leurs biens vers les hauts de page de résultats masquant en cela les offres les plus pertinentes. 

  • La complexité de l’achat immobilier génère la crainte de confrontation à des logiques juridico-financières et administratives abscondes souvent inintelligibles. II s’agit là, d’un frein majeur à l’acquisition du logement « coup de cœur » au bénéfice de programmes standardisés et aseptisés mais fournis « clés en main ». 

Coupdecoeur.immo offre gratuitement des cours, des tutos, des quizz pour offrir rapidement à la communauté  un niveau de compréhension afin qu’elle puisse échanger avec des vendeurs et intermédiaires sans risque majeur d’être flouée. Par ailleurs, dès 2022, coupdecoeur.immo lancera le «coach immo». Il s’agira de professionnels implantés au cœur des territoires, parfaits connaisseurs des compétences immobilières. Ils formeront la communauté et pourront l’assister dans les concrétisations. 

  • La transition résidentielle implique souvent la sollicitation de nombreux autres professionnels pour des enjeux personnels importants (crédit immobilier, déménagement…). Il existe donc des risques de vulnérabilité du particulier ne maîtrisant ni l’ensemble des aspects techniques, ni les logiques économiques sous-jacentes, ni les calendriers. Soit autant d’occasions de stress et de tracasserie face à la technicité de la matière. 

Les accords passés entre coupdecoeur.immo et ses partenaires de confiance permettent de fournir aux particuliers des devis ultra personnalisés offrant les meilleures garanties aux meilleurs prix. Soit une valeur ajoutée en terme de sérénité loin d’être négligeable. 

Positionnement concurrentiel coupdecoeur.immo

Depuis des années, il n’y a plus d’immobilier grand public sans internet selon MBA/MCI 2018 : 

  • L’immobilier est le 2ème domaine le plus recherché sur le web.
  • 29% des internautes français fréquentent un site Internet immobilier dans le mois.
  • 77% des recherches de biens immobiliers commencent sur Internet.
  • En 20  secondes l’internaute va décider de regarder ou pas une annonce à partir de la photo.

De fait, plusieurs centaines de milliers d’annonces y sont disponibles chaque mois, émises par plusieurs dizaines de sites. Au travers du prisme de ces évolutions radicales qui reconfigureront la relation clients dans les toutes prochaines années, il est possible de caractériser le positionnement concurrentiel de Coupdecoeur.immo.

La matrice ci-dessous permet de classer les différents acteurs suivant deux axes : 

En abscisse le degré de spécialisation du site, de « généralistes », à gauche à spécialisés « acheteurs immobiliers » tout à droite en passant par « spécialistes immobiliers » 

En ordonnées, le fait que les émetteurs d’annonces soient des professionnels de l’immobilier ou des particuliers  

Les dynamiques mises en évidence précédemment impliquent, ces dernières années, des tendances très favorables au bénéfice des non professionnels de l’immobilier.  Ainsi, selon Médiamétrie, en 2019 leboncoin.fr, portail d’annonces qui cultive son côté « brut » généraliste, sans service associé, fait 3,7 fois plus d’audience que se loger.com et 4 x plus que Logic Immo, les deux suivants, pourtant pur-players de l’immobilier.

Dans les 5 prochaines années, sous l’effet de la tendance lourde favorisant la proactivité des acheteurs, la courbe de tendance continuera sa progression vers le haut tout en s’incurvant vers la droite.  De fait les sites qui en bénéficieront le plus seront ceux qui associeront cette dimension « particuliers » à l’orientation « acheteurs ». C’est-à-dire ceux situés en haut du cadran supérieur droit de la matrice. C’est là précisément le positionnement de coupdecœur.immo.

Cadran supérieur droit : la zone de progression

  • PAP devrait devenir un acteur phare. Le site bénéficie tout à la fois de l’agrégation de la force de sa marque à son positionnement. Mais Coupdecoeur.immo disposera d’un avantage majeur néanmoins : son outil de structuration du désir immobilier. 
  • Même s’il est nettement moins connu, Zeroagence disposerait d’une dynamique plus avantageuse. Le site revendique précisément l‘affranchissement des professionnels de l’immobilier. 
  • En revanche, entreparticulier.com ne semble pas développer sa dimension « acheteurs » ce qui constitue un handicap clair pour l’avenir. 
  • Reste le cas « Lacquereur ». Revendiqué comme « agence de rencontres immobilières » le site semble en tous points semblable à coupdecœur.immo. C’est probablement exact dans la philosophie. Pas dans la réalisation. Son outil de structuration du désir immobilier n’est pas comparable dans la mesure où il manque 2 des 4 dimensions essentielles.  Sans gros moyens de développement pour y remédier, Lacquéreur ne constitue pas une menace concurrentielle si importante. 

Cadrans gauches : la zone de progression modérée

  • Les 2 cadrans gauches regroupent les 3 grands sites d’annonce généralistes. Leboncoin.fr est à cheval sur les cadrans supérieurs et inférieurs, tandis que les 2 autres sont regroupés dans le cadran inférieur. Il s’agit là du fait que ces sites mixent des annonces d’origine à la fois de particuliers et de professionnels. Mais en ce qui concerne ParuVendu et Vivastreet, le nombre d’annonces émanant de professionnels est largement supérieur, d’où un positionnement vers le bas. Ces 3 sites ont bénéficié clairement de leur image de « non-spécialistes» de l’immobilier (même s’ils diffusent les annonces de professionnels). Néanmoins leur croissance devrait rester modérée, du moins en ce qui concerne les annonces immobilières. En effet, l’intégration d’une plus grande dimension « acheteurs immobiliers » serait contraire à leur ADN précisément généraliste. Par ailleurs, le positionnement de coupdecoeur.immo est essentiellement qualitatif alors que Leboncoin.fr, Vivastreet et Paruvendu sont essentiellement quantitatif. Les démarches respectives n’apparaissent donc pas véritablement concurrentielles.  

Cadran inférieur droit : la zone d’inertie 

On constate un certain embouteillage dans la zone inférieure droite ! C’est logique, il s’agit là de l’effet des vieux business model immobiliers. Les annonces sont avant tout celles de professionnels. Soit il s’agit des sites des réseaux d’agences eux-mêmes, soit de sites de diffusion des annonces de professionnels et rémunérés pour, que ce soit celles des agences ou des mandataires. 

  • On distingue tout en bas, les sites des réseaux d’agences immobilières diffusant les annonces de leurs adhérents. D’ores et déjà 40 % des français n’en veulent plus. 
  • On distingue aussi les acteurs du vieil internet : ils ont été les leaders en diffusant les annonces des professionnels contre rémunération au forfait. Ils se sont fait dépasser par leboncoin.fr. Concentrant un positionnement essentiellement « vendeur » à une dimension « vieux professionnels », leur marge de progression semble réduite. La seule solution : l’effet volume : logic.immo a été racheté par se loger.fr. Ils appartiennent au même groupe et disposent d’une puissance de feu publicitaire considérable.  Celle-ci, conjuguée à un moteur de recherche « acheteurs » un peu plus développé devrait permettre de limiter l’érosion de leurs parts de marché. Mais pas de progresser significativement ! Leurs challengers, eux, connaitront sans doute des déconvenues.

En définitive, le positionnement de coupdecoeur.immo apparait idéal. Il bénéficiera du triple effet multiplicateur « acheteurs », « particuliers » et « professionnels ».  La maîtrise de l’outil de structuration du désir immobilier permet un avantage compétitif décisif sur les concurrents les plus immédiats : PAP et Zeroagence. Les business model et l’organisation des vieux acteurs leur interdisent un basculement vers le cadran supérieur droit. Le positionnement purement quantitatif des grands sites généralistes tel leboncoin.fr n’en fait et n’en feront pas vraiment des concurrents.

Le modèle économique

Le business model de coupdecoeur.immo s’identifie en une série de 5 cercles vertueux..

Au centre, l’outil de structuration du désir immobilier précède tout. Il constitue le cœur d’innovation de la start-up. Il associe les 4 dimensions du coup de cœur immobilier : l’appétence de l’acheteur, les grandes caractéristiques du bien, les nécessités de commodités externes, et l’impact financier. Mieux, à chaque étape de planification du bien, le moteur identifie les coûts par rapport aux capacités financières de l’acheteur. Grâce à lui les acheteurs peuvent projeter leur art de vivre dans leur futur bien immobilier. En des termes plus populaires : pour la première fois les acheteurs disposent d’un outil gratuit leur offrant une vision extrêmement claire de ce qu’ils veulent en adéquation avec ce qu’ils peuvent. Leur désir est re-singularisé. Par ce fait les rapports de force de la rencontre immobilière se ré-équilibrent, les vendeurs n’ont plus face à eux une masse d’acheteurs substituables du fait de désirs standardisés mais autant de projets individuels qu’il faut séduire.

Fondé sur les résultats de cet outil, les 3 autres outils complémentaires mis à disposition gratuitement à la communauté du site s’imbriquent. Ils constituent autant de suppléments de valeur ajoutée  : 

  • La recherche inversée qui permet automatiquement de signaler aux deux parties, vendeurs et acheteurs les opportunités de matchs. 
  • Un panel complet d’outils de formation et d’information pour mener à bien sa négociation immobilière, ainsi que les différentes formalités.
  • Des devis ultra personnalisés des partenaires, facteur d’une plus grande sérénité de transition résidentielle. 

Le modèle est d’autant plus vertueux que les vendeurs sont largement susceptibles de déposer leurs propres projets d’achat sur le site.  En effet, dans le parcours résidentiel il est fréquent de vendre pour pouvoir acheter un nouveau bien immobilier correspondant plus à ses désirs et besoins. 

A partir de 2022, pour un service encore plus personnalisé, l’offre de services de coupdecoeur.immo se déclinera suivant deux axes : soit l’offre de services « classique » du site, soit “coach immo

De la valeur ajoutée du site et de celle du “coach immo” se structurent les 8 sources de revenus de coupdecoeur.immo :

  • Les leads, adossés aux conditions de transparence draconiennes de la gestion des données personnelles, seront valorisés pour les partenaires de coupdecoeur.immo. En échange, la communauté recevra des devis ultra personnalisés de services pour leurs dépenses connexes.
  • Les revenus issus des clics sur les offres des partenaires.
  • Les ventes additionnelles des partenaires si elles s’effectuent via le site (placement de produits).
  • Les annonces des professionnels (agences, mandataires, promoteurs et constructeurs), sont optionnelles pour la communauté qui dispose de la possibilité explicite de ne pas les visualiser, ni de faire matcher leur projet avec celles-ci. Coupdecoeur.immo s’engage explicitement à ce que la communauté soit démarchée par les professionnels de la transaction immobilière uniquement avec son accord. 

Les revenus issus “coach immo” : 

  • Les frais d’adhésion annuels des “coach immo” à l’organisation.
  • Les commissions générées par les forfaits de prestations des “coach immo”.
  • Les commissions réalisées sur les ventes additionnelles par les “coach immo”.


Offre, relations de partenariat B to B

Politique de partenariat : 

Coupdecoeur.immo ne reçoit aucune commission sur la vente immobilière de la part des particuliers comme des professionnels de l’immobilier. La seule source de revenus provenant de ces derniers  demeure la commercialisation d’annonces. Celle-ci est très encadrée, le coût est fixe, le membre acheteur actif du site peut choisir expressément de ne pas les visualiser. Il n’existe pas d’emplacement premium qui les ferait remonter contre rémunération dans la hiérarchie des matchs. 

En revanche coupdecœur.immo s’empare des marchés périphériques qui apparaissent considérables.


Sources : fédérations professionnelles

Coupdecoeur.immo initiera ainsi une politique de partenariat spécifique sur les marchés suivants : diagnostics Immobiliers, home staging, financements, assurances, conciergerie immobilière, déménagements, travaux,  literie, cuisine, salles de bains, aménagement, espaces verts, piscines,  énergie, mobilier, téléphonie….

 

Les sources de revenus 

Les leads

“Un lead est un prospect ayant exprimé une intention claire d’achat d’un produit ou d’un service et ayant confirmé sa volonté explicite d’être contacté.”

Axel HUYGHE

Président du collège Lead du CPA

L’échange proposé par coupdecoeur.immo aux membres de sa communauté sera extrêmement clair. En contrepartie de la fourniture de leurs données à ses partenaires, les membres recevront des devis qualifiés. Leur objet sera les dépenses annexes inhérentes à leur transition résidentielle (acheteurs) ou à la vente du bien (vendeurs). L’accord des membres pour une telle transmission sera explicite, spécifique et en aucun cas équivoque.  Ils connaîtront les noms et les coordonnées des partenaires à qui leurs données seront communiquées. Ces données seront utilisées une seule fois pour chacun des partenaires. Elles ne pourront pas être revendues, ni diffusées, ni exploitées dans aucun autres cas. 

Les enquêtes (Bengs Lab 2016) montrent, en effet, que dans des conditions draconiennes de transparence et en cas de besoin immédiat, les consommateurs apprécient de recevoir des propositions commerciales très personnalisées. Ils apprécient notamment le gain de temps qu’elles leur procurent, mais également la « considération » que leur témoigne l’entreprise. En fait, ils apprécient que les entreprises qui les sollicitent se comportent comme le « petit commerçant de quartier,  quelqu’un qui connaît bien leurs goûts, leurs envies, leurs valeurs ». Ainsi une étude Harris menée en 2019, indique que 63% des consommateurs placent la personnalisation du service et du produit comme un standard. 

Dans le cadre de la transition résidentielle, l’offre apparaît d’autant plus pertinente que cet événement de vie demeure, pour les français, le second événement le plus stressant après le deuil. La génération de telles offres contribue donc à l’apaisement des acheteurs. 

Dans ces conditions, la revente de leads de coupdecoeur.immo constituera une source majeure de revenus. En effet, le marché de la génération de leads est encore jeune mais il se chiffre déjà en centaines de millions € tant il est stratégique pour les entreprises B to C. En effet, selon les enquêtes, en cas de besoin identifié, 75 % des prospects font affaire avec la première société qui les contacte. De fait les leads se revendent de plus en plus chers : de 20 à 60 € selon les secteurs.  

Du fait du manque de notoriété du site inhérent à son très jeune âge, la tarification des leads aura été prévue sur une base prudente, entre 5 € pour la literie jusqu’à 25 € pour le financement. Elle sera susceptible d’être revue à la hausse ultérieurement. 

La publicité au clic.

Chaque clic sur le nom du partenaire dans la page qui leur est dédiée conduira sur son site. Ces clics feront l’objet d’une rémunération en faveur de coupdecoeur.immo. Les prix de chacun de ces clics s’échelonneront entre 0,5 € et 4 €. Selon les prévisions, le taux de clics sur le nom des différents partenaires s’échelonnera entre 3 et 15 % des membres selon les secteurs.  

Le placement produit. 

A priori les partenaires auxquels les leads seront communiqués, démarcheront eux même les clients. Il est néanmoins probable que de façon résiduelle un certain nombre de transactions s’effectuent via le site, elles pourront émaner des publications des recherches et des biens comme des matchs. Dans de tels cas, un fixe sera facturé aux partenaires bénéficiaires. Selon les prévisions, le taux de vente additionnelle ne dépassera pas 1 % des projets publiés ou des biens mis en vente et 2 % des matchs. La tarification s’échelonne de 10 € pour une vente de diagnostics immobiliers jusqu’à 300 € pour une vente de prestations de travaux . 

La vente de publicité « swip ».

Il s’agit du même principe que Tinder … Les visuels autres que les façades, c’est-à-dire les cuisines, salles de bains, jardins, terrases, piscines,  proposés dans le cadre de l’outil de structuration du désir immobilier seront issus des catalogues de certains des partenaires.  Afin de bien marquer la différence avec le réel, ils auront néanmoins été adaptés en mode « esquisse ». Aucune mention du partenaire ne figurera dessus, mais au-dessous un lien indiquera la possibilité de le retrouver sur le site du prestataire. Chacune des vues des esquisses impliquera une rémunération de 0,02 € par clic.

La vente d’annonces aux agences, mandataires, promoteurs et constructeurs.

Elles seront fortement encadrées pour respecter la philosophie d’un site d’acheteurs. Les agences immobilières, mandataires, constructeurs et promoteurs seront démarchés afin de pouvoir faire figurer certains de leurs produits dans la base du site. Outre les revenus engendrés, ce référencement permettra d’accroître le nombre et la qualité des matchs du moins les deux premières années. Des règles drastiques s’appliqueront : 

  • Les acheteurs auront la possibilité explicite de les exclure des matchs. Dans un tel cas aucune visualisation de ces biens ne leur sera jamais proposée. 
  • Il ne s’agira que de biens en exclusivité qui ne figureront sur aucun autre site à l’exclusion du site de l’agence.
  • Une “sélection de l’offre” par coupdecoeur.immo sera effectuée, seuls les biens ayant des probabilités sérieuses de matcher seront acceptés. 
  • Ces biens seront traités comme n’importe quels autres vis-à-vis du comparateur automatisé qui établira les matchs. En particulier, ils ne pourront jamais être remontés dans la hiérarchie des matchs.

Chaque annonce sera commercialisée 10 € HT. Le tarif pourra à terme être dégressif.Compte tenu du caractère qualitatif du site, les biens proposés auront des probabilités importantes de matcher et donc de faire l’objet d’une transaction. 

Malgré ces contraintes l’offre coupdecoeur.immo restera attractive pour les partenaires démarchés.Compte tenu du caractère qualitatif du site, les biens proposés auront des probabilités importantes de matcher et donc de faire l’objet d’une transaction. 

Le coach immo 

Le coaching est en plein essor. Le rôle principal du coach est de permettre à son client de trouver, en lui, les réponses et les solutions adaptées à la situation et en cohérence avec ses besoins. En cohérence avec son positionnement « acheteur » coupdecoeur.immo initiera des 2022 une offre coach immo. Plusieurs options seront proposées :  de 20 minutes en visio (les 10 erreurs à ne pas commettre lors de l’achat) à un forfait de 5 heures impliquant une assistance en présentiel à la concrétisation. Les prix s’étaleront de 19 € à 280 €, un forfait unique sera destiné aux acheteurs. 

Développés en interne en 2022, afin de roder l’offre, les “coach immo” deviendront dès l’année suivante le fait d’indépendants. Ils bénéficieront : 

  • De l’utilisation commerciale de la marque coupdecoeur.immo
  • De liste de prospects issus de publicités spécifiques conçues et diffusées par coupdecoeur.immo
  • D’un plan de formation continue
  • D’une animation du réseau

Au-delà de leur forfait les “coach immo” auront le droit de placer les prestations des partenaires locaux référencés par coupdecoeur.immo.

En revanche, en cohérence avec les grands principes du site coupdecoeur.immo, les “coach immo” ne pourront pas bénéficier de commissions directement liées à la transaction immobilière en elle-même. 

Coupdecoeur.immo sera rémunéré par : 

  • Paiement d’une redevance de 1 500 € par “coach immo” par an.
  • Commission de 35 % sur chaque forfait vendu.
  • Commission de 25 % sur chaque placement produit.

Des efforts financiers sérieux seront consentis pour développer le réseau des “coach immo” dans les territoires. En effet, l’immobilier étant par définition un secteur d’activité local, la multiplication de représentants, précisément de proximité, de la marque est nécessaire afin de légitimer toute l’organisation coupdecoeur.immo. Il s’agit aussi d’assurer, par capillarité, la force et la cohésion du réseau et donc son enracinement rapide. Par ailleurs, les “coach immo” par les placements de produits et prestations en circuit court permettront de contribuer à la vie locale et à lutter contre la désertification économique. L’investissement de coupdecoeur.immo dans un réseau de “coach immo” va donc bien au-delà de la simple rentabilité financière.

Le développement de coupdecoeur.immo

Stratégie de développement

Le graphique ci-dessus empilant la croissance du CA sur celle du nombre moyen mensuel de membres actifs (base 100 sur les 2 courbes 31.12.2021) met en évidence les grandes tendances de développement de l’activité. 

La croissance des inscrits actifs est quasi linéaire malgré la substitution progressive des actifs issus des réseaux sociaux à ceux issus des autres sources. Le CA en dépend directement mais marque des paliers de croissance. 

L’année 2020 constitue juste un test version Béta pour le site qui est en ligne mais sans véritablement produire des revenus. Le nombre d’inscrits reste volontairement faible.

Janvier 2021 marque les véritables débuts de l’activité, c’est la phase d’amorçage  :

  • La levée de fonds permet le recrutement des postes clés : notamment le community manager qui gérera la communauté et le marketing & sales manager dont la tâche sera de monétiser cette communauté avec les partenaires sélectionnés. 
  • Elle permet aussi d’entreprendre les premières actions visant au recrutement d’un noyau dur de membres actifs (5 000 par mois en moyenne) et ainsi l’atteinte d’un seuil critique de 1 500 matchs mensuels.

L’année 2022 est véritablement celle du décollage : 

  • De plus gros budgets communication sont engagés.
  • Le “coach immo” est testé d’abord en interne : 3 “coach immo” salariés rodent le système essentiellement dans les premiers 6 mois. Ils produisent des revenus conséquents du fait des ventes additionnelles générées dont la totalité s’ajoute au CA. 
  • Les 50 premiers “coach immo” externes sont recrutés dans la seconde partie de l’année.  

L’année 2023 marquera une consolidation de tout ce qui aura été entrepris depuis la création de coupdecoeur.immo. Le chiffre d’affaires progresse toujours mais en proportion de la courbe de progression des membres actifs de la communauté :

  • Il n’y a plus de traitement interne des “coach immo”, l’activité aura été transférée aux “coach immo” indépendants dans les territoires (d’où des revenus de croissance moins rapide car il s’agit de commissions). Les salariés qui auront rôdés le système se verront confier les tâches d’animation et de contrôle externe des “coach immo” sous licence.
  • Les dépenses de publicité sont stabilisées en volume, elles décroissent en proportion.
  • La structure du CA tend à se consolider d’où, là encore, un facteur de croissance moins rapide.

A partir de 2024 coupdecoeur.immo rentre dans sa phase croissance exponentielle. La courbe de progression du CA s’accélère fortement par rapport à celle du nombre moyen de membres actifs :

  • Tous les process sont rodés 
  • Amélioration continue de la plate-forme pour mieux intégrer l’I.A (17 ingénieurs informaticiens recrutés d’ici 2025) :
  • Progression constante de la qualité des matchs et du service proposé aux acheteurs.
  • Par traitement de la donnée, amélioration constante de la capacité d’attraction des acheteurs et vendeurs sur les chaînes des réseaux sociaux coupdecoeur.immo.

La part des revenus scalables progresse fortement, tandis que la part des revenus de ventes d’annonces aux agences, mandataires, promoteurs et constructeurs pourrait devenir marginale. 

Le développement de la communauté

3,5 millions en 2019 pour 1,1 million de ventes effectives) en recherche inscrits sur le site d’ici 5 ans. 

Mais les atouts sont importants : 

  • Gratuité de la recherche 
  • Outils innovants de structuration du désir immobilier
  • Inscription dans la tendance de fonds à la proactivité des acheteurs

En outre le site sera rodé pendant la première année (1% de part de marché visé), la croissance de celle-ci sera progressive pour s’accélérer en 2024 et 2025. 

Le site coupdecoeur.immo

A terme, le pourvoyeur majeur d’acheteurs sur le site devra être les différentes chaînes et comptes coupdecoeur.immo sur les réseaux sociaux, à cela plusieurs raisons : 

  • La principale valeur ajoutée demeure la structuration du désir immobilier de l’acheteur en y intégrant notamment la dimension affective et art de vivre. Or la valorisation de celle-ci se prête remarquablement bien aux réseaux sociaux. 
  • Le reproche majeur émis vis-à-vis des acheteurs immobiliers demeure l’usage de techniques très agressives et très élaborées de marketing. Recourir trop massivement à la publicité pour un site qui s’inscrit en faux par rapport à ces pratiques serait quelque peu contradictoire. A terme cela deviendrait contre-productif. 
  • L’inscription gratuite, renforcée par le caractère ludique de l’outil de structuration du désir immobilier est beaucoup plus simple à générer que des prestations B to C payantes. Elle est en adéquation avec les logiques des réseaux sociaux valorisant précisément le gratuit et le Do It Yourself. 
  • La dimension bouche-à-oreille sera très importante, surtout pour un outil qui rend le pouvoir aux consommateurs. Dans cette optique, ce sont les forums de discussions, précisément sur les réseaux sociaux qui seront les plus attractifs.

Toutefois, cette substitution sera progressive du fait de l’absence de notoriété du site. Des actions publicitaires et télémarketing seront nécessaires pour le faire connaître. Lors des deux premiers exercices, elles seront les pourvoyeuses majeures de membres actifs :  

Si la part de publicité dans l’attraction de nouveaux membres atteindra 16% en 2022, en phase de décollage, elle descendra progressivement à 5 % en 2025. 

La téléprospection constituera un vecteur privilégié d’attraction de membres actifs la première année. En effet, il s’agit d’un contact direct à partir de listings hyper-qualifiés permettant la constitution du premier noyau dur d’acheteurs et de vendeurs. La part sera maintenue entre 15% et 9 % selon les années. 

Le coach immo

En ce qui concerne le “coach immo” la logique est différente. 

En effet, il s’agit de prestations payantes en B to C beaucoup plus difficiles à générer qu’une inscription gratuite. Elles impliquent donc des actions mass market éprouvées. Par ailleurs l’argument fort demeure les économies lors de l’acquisition immobilière ainsi que la sérénité d’achat : autant de messages simples qui se prêtent bien à la démarche publicitaire classique. De fait, la génération de prospects sera quasi exclusivement du fait de la publicité. Celle-ci se déclinera dans la presse, sur internet et à la télévision. Les budgets seront très conséquents : 3 millions d’euros pour le lancement la première année puis environ 2 millions d’euros par an. 

Dans tous les cas ces différentes actions seront relayées par une politique de relations presse et médias. Une agence sera mandatée, il est prévu un budget de 18K€ pour ce faire. Par ailleurs Yves Gillet a déjà pu être interviewé par un certain nombre de journalistes économiques ( sur BFM notamment). Il n’est donc pas un inconnu pour eux.

Les réseaux sociaux 

Comme dit plus haut le développement des chaines thématiques coupdecoeur.immo sur les réseaux sociaux est d’une importance cruciale. Les objectifs sont ambitieux mais loin d’être inatteignables. Un effort particulier de recrutement sera consenti vis-à-vis des community managers. Ils seront 7 en 2025. 

L’objectif d’ici 5 ans est de générer 250 000 followers en alimentant en temps continu les différents comptes de coupdecoeur.immo.  L’idée est de les attirer en insistant sur les aspects affectifs de l’immobilier, c’est-à-dire :

  • L’art de vivre dans les territoires (architecture, parcs, monuments, marchés, restaurants…),
  • Les tendances cocooning et les idées « déco ». 

Ces thématiques sont populaires chez les internautes. Par ailleurs leur aspect visuel, le rêve engendré et les témoignages, se prêtent en effet remarquablement bien aux photos et formats courts vidéos, c’est à dire du contenu valorisé par les réseaux sociaux. 

La chaîne YouTube notamment regroupant des vidéos sera particulièrement alimentée. Des concours périodiques (week-end à gagner) seront régulièrement organisés. Des premières expérimentations en ce sens ont donné des résultats prometteurs. 

Des newsletters périodiques seront aussi envoyées régulièrement. Un blog sera créé et coupdecoeur.immo entretiendra des relations suivies avec les différents influenceurs 

La transformation de ces followers en membres actifs acheteurs et vendeurs devrait en être d’autant plus aisée que : 

  • Cet aspect affectif de l’immobilier est en adéquation avec la principale caractéristique différenciante de coupdecoeur.immo : sa valorisation par l’outil de structuration du désir immobilier. Dans ce cadre il sera possible d’intégrer au sein de l’outil des visuels issus des comptes, chaînes et fils d’actualités coupdecoeur.immo sur les réseaux sociaux. 
  • Ces actions attireront une proportion importante de personnes en pré-phase de transition immobilière. Elles seront d’autant plus attirées par l’outil de structuration du désir immobilier pour projeter leur démarche. 

L’objectif de transformation est ainsi de 11 % des followers en membres actifs. Il s’agira là du principal indicateur sur lequel seront évalués les community managers ainsi que la principale source de primes (avec le développement global des dits réseaux sociaux). 

Prospection partenaires B to B 

En ce qui concerne la prospection commerciale auprès des partenaires B to B, deux types d’actions seront initiés : 

  • Le démarchage des agences, mandataires, constructeurs et promoteurs pour permettre de disposer sur le site de nouveaux biens en exclusivité. 3 commerciaux seront recrutés dès la première année auxquels s’adjoindra, pour une partie de son temps, le CEO. Ils seront 9 en 2025. 
  • En ce qui concerne les partenaires, les relations seront initiées par le CEO et suivies par le Marketing et Sales manager. Cela dit les options stratégiques retenues impliquent la sélection d’un seul grand partenaire par domaine. Ce fait, limite leur nombre à une douzaine. L’activité repose donc plus sur la qualité des talents recrutés beaucoup plus que sur leur nombre. Elle occupera néanmoins 4 personnes en 2025.

Dans les territoires la prospection vis-à-vis des partenaires locaux s’effectuera par les “coachs immo” sous licence essentiellement. Bien sûr une validation nationale par l‘équipe d’animation et de suivi sera nécessaire.

model

Financial data

Progression du chiffre d’affaires 

La courbe de progression du CA sur 5 ans est exponentielle. Il s’agit d’un marqueur typique d’une start-up disruptive sur son marché.  Le CA passe ainsi de 950 k€ en 2021 à plus de 6 millions € l’année suivante, plus de 9 millions € en 2023, plus de 15 millions € en 2024 et 21 millions € en 2025.

Cette courbe est structurée selon les 4 phases déjà identifiées dans le développement de l’activité : amorçage en 2021, décollage en 2022, stabilisation en 2023, et croissance exponentielle à partir de début 2024. La différence entre ces deux derniers stades réside dans le recul du revenu des annonces des professionnels au bénéfice de ceux, scalables,  inhérents à l’exploitation du site. 

La croissance, précisément, des revenus du site est quasi linéaire sur la durée avec néanmoins une accélération à partir de début 2024, à l’entrée précisément de la phase de croissance exponentielle 

La courbe de progression du CA issue de l’activité des “coach Immo” est un peu plus discontinue :

  • L’introduction du “coach immo” en 2022 impliquant de gros budgets publicitaires et un rodage appuyé de l’interne permet une courbe de croissance forte. 
  • Celle-ci est moins affirmée durant la phase de consolidation en 2023. En effet, la totalité de l’activité passe en externe. Elle est synonyme de plus de rentabilité mais aussi d’une progression du CA généré moindre. 
  • Au-delà, passé 2023,  le dispositif des coach immo sera pleinement organisé.  Le CA qui en sera issu progressera plus que proportionnellement à ceux issus du site (même s’il ne représentera encore que 26 % des revenus totaux).   

La décomposition du CA explique ces variables :

Il est a noté la place importante des leads dans la formation du CA. Dès la première année ils permettent une rentrée de revenus comptant pour 58 % de celui-ci. En effet, de haute valeur ajoutée, ils constituent le noyau d’activité de coupdecoeur.immo. Ils sont financièrement d’autant plus intéressants qu’ils impliqueront des cycles de ventes inférieurs au mois. Leur part descend néanmoins à 36 % la seconde année du fait de l’introduction du «coach immo», mais l’externalisation des dits “coach immo” dès 2023 permet une remontée à 42 %. En définitive,  leur part se stabilise à 45 % et 46 % en 2024 et 2025 du fait de la progression du nombre de membres actifs dont ils dépendent étroitement. 

La décomposition du CA explique ces variables :

La proportion des revenus des annonces des professionnels dans le CA, elle est inverse. Exclusives, elles sont nécessaires pour générer des matchs de qualité dans les deux premières années. Elles totalisent ainsi 27 % des revenus en 2021. Puis leur proportion dans la formation du CA chute au fur et à mesure. Il s’agit de la conséquence du fait que l’essence même du site est essentiellement le service aux particuliers qu’ils soient acheteurs ou vendeurs et non aux professionnels.  

Même si elles sont résiduelles, les ventes additionnelles sont constitutives d’un CA significatif qui s’accroît au fur et à mesure. En effet, liées au développement de la qualité des matchs, leurs conjugaisons au barème fixe appliqué permet la génération de flux financiers conséquents même avec un nombre restreint de ventes.     

La décomposition des revenus des “coach immo” traduit bien les options stratégiques retenues : le rodage nécessaire en 2022, impliquera plus de CA mais aussi plus de frais. L’externalisation limite sa progression pendant un an, puis sa dynamique interne permet une croissance plus que proportionnelle. 

Les revenus publicitaires complémentaires restent stables sur la période, aux alentours de 2 % 

Les deux dernières années  « calent » l’optimisation du CA : 

  • Les leads composent environ 46 % du CA 
  • Les ventes additionnelles du site, 21 %
  • Les revenus publicitaires,  aux clics et swips, 2%
  • Les commissions sur l’activité de coaching réalisées dans les territoires, 21 %
  • Les commissions sur les ventes additionnelles des “coachs immo” ainsi que la redevance annuelle sur leur activité, environ 5 %
  • La part des annonces professionnelles se fige à 5 % 

Exploitation prévisionnelle :

Les comptes de résultats prévisionnels sur les 5 ans sont typiques d’une start-up disruptive : 

L’activité est déficitaire la première année car le CA ne couvre pas encore l’ensemble des dépenses notamment :

  • La masse salariale impliquée par le recrutement des talents nécessaires à l’activité 
  • La publicité
  • Les autres charges externes notamment les frais de déplacement 

La proportion du résultat progresse par rapport au CA au fur et à mesure des autres années. Passant à 10 % en 2022, puis à 19 % du CA en 2023 ,  elle s’équilibre à 27 % de celui-ci lors de l’atteinte de la phase de croissance exponentielle en 2024 et 2025 .

Typique des entreprises de haute technologie, la Valeur Ajoutée progresse sur toute la période passant de 61% à 91 %. Elle descend néanmoins à 42 % lors du second exercice du fait des charges publicitaires dûes au lancement du “coach immo”. Elle reprend sa progression dès 2023. 

La production immobilisée devient de plus en plus importante pour atteindre plus de 2 millions € en 2025, soit 11 % du CA. Cette progression reflète les efforts de coupdecoeur.immo  pour améliorer en continue la plate-forme.  En particulier des couches d’I.A seront ajoutées. Elles permettront un service encore plus personnalisé aux acheteurs et aux vendeurs. 

La masse salariale passe de 400 k € à plus de 7 millions en 2025, la progression est importante mais logique. C’est là le propre des start-up de service employant du personnel souvent très qualifié. Ces embauches sont nécessaires pour générer un effet de levier important. Il est noté que les primes concourent à plus de 80 % de la masse salariale : le mérite et la contribution de chacun est ainsi largement récompensé.

Les remboursements WeDoGood comptent tout d’abord pour du capital jusqu’au solde de l’investissement initial. Au-delà, ils sont comptabilisés comme des charges financières qui apparaissent, elles, dans le Compte de résultat (à la différence du capital) à partir de 2022.

En définitive la capacité d’autofinancement devient de plus en plus importante. Elle totalise plus de 7 millions € en 2025, de quoi largement financer l’investissement et une projection à l’international. 

Tableau de financement

Le plan de financement est simple: la levée de fonds est indispensable pour amorcer la mécanique de revenus. Ensuite  la CAF permet de couvrir les investissements.

Le BFR est négatif,  ce qui se traduit par une un surcroît de liquidité (Ressource en Fonds de Roulement).  Il s’agit là des effets de l’immédiateté des paiements sur internet, ce qui limite fortement les créances clients. Ils sont conjugués aux décalages de trésorerie légaux vis-à-vis des paiements à l’état.

Mode de financement : investissement en royalties
Durée de l’investissement : 5 ans
Pourcentage de chiffre d’affaires versé chaque trimestre : 4 % maximum (pour 300 000 € levés)
Rentabilité visée : 200 % à 300 % bruts en 5 ans (risque de perte intégrale de l’investissement, gain maximum : x 3)
Risque : 2,6 sur 5 – modéré (évalué par les internautes lors de la phase d’évaluation)

Nous avons déjà réuni 100 000 euros, dont 100 000 euros d’apports personnels en nature de l’équipe 

Sur les 3 premiers mois d’activité, nous avons déjà réalisé 12 000  € de chiffre d’affaires / validé 1 premier client.

Votre investissement

En investissant, vous souscrivez auprès de CDC à une redevance sur le chiffre d’affaires de l’entreprise, proportionnelle à votre investissement. Le total des investisseurs recevra 4 % du CA réalisé chaque année pour une levée de fonds de 300 000 €.

Si CDC réalise son prévisionnel, le rendement pour chaque investisseur sera de 3 x le montant investi  brut en 5 ans.

Que se passe-t-il si le prévisionnel n’est pas atteint ?

Au cas où le prévisionnel ne serait pas atteint au bout de 5 ans et l’activité continuerait, CDC continuera à verser les royalties jusqu’à remboursement de 2 x  le montant investi.

A partir de quand commencent les versements ?

La Redevance est cédée sur une durée de 5 ans à compter du 01/04/2021 et sera versée aux investisseurs chaque trimestre.

Tableau prévisionnel des versements :

Dates de versement Rémunération estimée sur les revenus de :
15/07/2021
15/10/2021
15/01/2022
15/04/2022
15/07/2022
15/10/2022
15/01/2023
15/04/2023
15/07/2023
15/10/2023
15/01/2024
15/04/2024
15/07/2024
15/10/2024
15/01/2025
15/04/2025
15/07/2025
15/10/2025
15/01/2026
15/04/2026
Avril, mai, juin 2021
Juillet, août, septembre 2021
Octobre, novembre, décembre 2021
Janvier, février, mars 2022
Avril, mai, juin 2022
Juillet, août, septembre 2022
Octobre, novembre, décembre 2022
Janvier, février, mars 2023
Avril, mai, juin 2023
Juillet, août, septembre 2023
Octobre, novembre, décembre 2023
Janvier, février, mars 2024
Avril, mai, juin 2024
Juillet, août, septembre 2024
Octobre, novembre, décembre 2024
Janvier, février, mars 2025
Avril, mai, juin 2025
Juillet, août, septembre 2025
Octobre, novembre, décembre 2025
Janvier, février, mars 2026

Attention : ces chiffres se basent sur une estimation de notre chiffre d’affaires. A vous d’évaluer le prévisionnel et la stratégie pour estimer si vous pouvez espérer gagner plus ou moins que le rendement annuel annoncé. N’hésitez pas à nous contacter. Votre risque maximum est la perte intégrale de votre investissement, et vous retrouvez au mieux le triple de votre investissement.

Facteurs de risque

  • Risque lié au  COVID. Le projet sort en en fin d’épidémie de COVID. A priori le contexte est favorable (extension du numérique, et contexte immobilier favorable aux acheteurs) mais néanmoins la situation reste inédite et en soit facteur de risques. 
  • Risque lié au timing du projet. Le succès de l’Etude Immobilière, sortie dans les année 2000 résidait dans un concept just in time (transparence des commissions immobilières). Coupdecoeur.immo va aujourd’hui plus loin. Suffisamment d’indices laissent à penser que le projet est lui aussi just in time, néanmoins il existe un risque résiduel qu’il soit trop en avance et qu’il ne trouve pas son encore la totalité de son public. 
  • Risque lié à la situation financière de la société. Actuellement, avant la réalisation de la levée de fonds de la présente offre, dispose d’un fonds de roulement net suffisant pour faire face à ses obligations et à ses besoins de trésorerie pour les 6 prochains mois (pas de charges externes ni de masse salariale, les fondateurs disposant de ressources financières  suffisantes pour 6 mois). Sources de financement à l’étude en lien avec le projet présenté pour les 6 mois ultérieurs : Chiffre d’affaires.

N.B. : avec le temps, de nouveaux risques pourront apparaître et ceux présentés pourront évoluer.

Pour recevoir notre business plan détaillé, contactez-nous à l’adresse yves@coupdecoeur.immo

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Coupdecœur.immo est fondé sur la rencontre entre Yves Gillet et Arnaud Morand. Yves Gillet, 30 ans d’immobilier, a disrupté une première fois le marché.  Dans les années 2000, l’Étude Immobilière  (30 agences immobilières disruptives en 2008 – 150 salariés) qu’il avait créée offrait, de façon inédite, une transparence absolue sur la rémunération des services en inventant le forfait et les visites virtuelles.  L’Étude Immobilière a ainsi été le premier groupement d’agences immobilières labellisé ISO 9001 – qualité de la relation clients. Arnaud Morand, 27 ans, diplômé de Supinfo dispose de l’expérience de la création réussie de start-up. Il est à l’origine de Aquil’App une agence web, réputée pour la créativité et la qualité de ses réalisations. Yves et Arnaud ainsi que leurs associés s’investissent depuis plus de 2 ans dans la réalisation du projet coupdecoeur.immo. La plate-forme est, aujourd’hui, la parfaite synthèse de leur expérience et de leur expertise. Il est maintenant temps de la lancer pour qu’elle puisse trouver son public.

L’équipe coupdecoeur.immo est la synthèse entre le noyau familial d’Yves et Béatrice Gillet et l’équipe d’Aquil’app. C’est à dire l’expérience de l’Etude Immobilière et du numérique. Yves et Arnaud respectivement CEO et CTO en assureront de façon exécutive, l’osmose entre ces deux grands domaines.  2 profils seront recherchés en priorité : le Community manager er le marketing & sales manager. 

 

stats

Statistics

The project evaluation and investment statistics

Evaluations signe plus

Investments signe plus

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